THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ?
Thẩm định giá bất động sản (Real Estate Appraisal) là quá trình xác định giá trị của một bất động sản tại một thời điểm nhất định dựa trên các phương pháp thẩm định giá và thông tin thị trường.
Mục tiêu của việc thẩm định giá bất động sản là xác định giá trị thực sự của nó dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm vị trí, diện tích, cơ sở hạ tầng, thị trường hiện tại và các yếu tố khác. Kết quả thẩm định sẽ được dùng làm căn cứ cho các giao dịch, quyết định liên quan đến bất động sản.
Thẩm định giá bất động sản thường được thực hiện bởi các chuyên gia thẩm định giá có chứng chỉ và có kiến thức về thị trường bất động sản. Quá trình này đòi hỏi việc thu thập thông tin về tài sản, nghiên cứu thị trường và sử dụng phương pháp phân tích đặc biệt để đưa ra một con số biểu thị giá trị dự kiến của tài sản đó
1. CÁC LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN CẦN THẨM ĐỊNH
– Nhà ở: căn hộ, nhà phố, biệt thự, chung cư… Việc thẩm định giá bán nhà ở xã hội, thẩm định giá nhà ở, thẩm định giá nhà đất, thẩm định giá căn hộ chung cư… thường dùng với mục đích mua bán, vay vốn, thế chấp hoặc xác định giá trị tài sản cá nhân.
– Bất động sản thương mại: văn phòng, trung tâm thương mại, cửa hàng bán lẻ, nhà kho… Thẩm định giá bất động sản thương mại thường là hoạt động xác định thu nhập mà tài sản này có thể tạo ra.
– Đất đai: dùng cho mục đích thương mại hoặc dân cư. Việc thẩm định giá đất đai thường dựa vào vị trí, diện tích, cơ sở hạ tầng, thị trường…
– Công trình xây dựng: bao gồm thẩm định giá công trình xây dựng, thẩm định giá nhà xưởng, định giá bất động sản công nghiệp và công trình dân dụng như nhà xưởng, nhà máy, trạm điện, cơ sở hạ tầng, các dự án xây dựng lớn…
– Bất động sản nông nghiệp: trang trại, đồng cỏ, đất canh tác, kho lưu trữ…
– Bất động sản lâm nghiệp: rừng và khu đất rừng.
– BĐS chuyển đổi sử dụng: dự án phát triển khu đô thị, dự án tái phát triển…
– BĐS thời gian thực: homestay, nhà nghỉ, khách sạn, condotel, căn hộ dịch vụ…
– BĐS công cộng: trường học, bệnh viện, CSHT công cộng, công viên…
– BĐS đặc biệt: biệt thự lịch sử, di tích quốc gia, bảo tàng lịch sử, đảo tư nhân.
2. ĐỐI TƯỢNG SỬ DỤNG DỊCH VỤ
– Người mua, người bán bất động sản.
– Cá nhân cần thế chấp, vay vốn bằng bất động sản; thuê đất; chứng minh tài chính xin visa; làm thủ tục pháp lý …
– Nhà đầu tư bất động sản.
– Ngân hàng, tổ chức tín dụng; Công ty bảo hiểm.
– Các cơ quan nhà nước.
– Doanh nghiệp và chính phủ.
– Người thừa kế hoặc được cho tặng.
– Tổ chức quản lý tài sản.
– Tòa án, người làm việc về mảng pháp lý.
3. MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
– Mua bán, chuyển nhượng: giúp đảm bảo giá trị chính xác của BĐS trong quá trình thương lượng giá và mua bán.
– Tài chính, tín dụng, vay vốn, thế chấp: người vay và ngân hàng cần biết giá trị chính xác của BĐS để xác định khả năng vay vốn, lãi suất, thanh toán nợ, giá trị thế chấp ….
– Huy động vốn, góp vốn đầu tư: doanh nghiệp và nhà đầu tư cần biết giá trị hiện tại và tiềm năng của BĐS để kêu gọi vốn và góp vốn đầu tư.
– Tài chính doanh nghiệp: xác định giá trị doanh nghiệp; lập BCTC hàng năm; xác định giá trị vốn đầu tư; mua bán, sáp nhập, thanh lý BĐS doanh nghiệp; xử lý BĐS khi cải cách DNNN.
– Xác định số tiền cho thuê: chủ sở hữu khi biết được giá trị thực của BĐS sẽ đặt ra giá thuê hợp lý và thiết lập các điều khoản trong hợp đồng cho thuê.
– Chứng minh tài chính xin visa du lịch, du học, định cư: thẩm định giá bất động sản giúp xác định giá trị thực tế của tài sản cá nhân, sử dụng để chứng minh tài chính và xin visa.
– Điều tra pháp lý: cung cấp chứng cứ quan trọng để giải quyết tranh chấp pháp lý liên quan đến BĐS; hỗ trợ tính thuế BĐS; đền bù giải phóng mặt bằng; thừa kế, cho tặng; ly hôn; xác định giá sàn phục vụ đấu thầu, đấu giá các BĐS công, phát mại BĐS bị tịch thu, sung công quỹ,…
– Bảo hiểm: đảm bảo rằng BĐS được bảo hiểm đúng giá trị để bảo vệ chủ sở hữu khỏi các rủi ro.
4. CÁC PHƯƠNG PHÁP, CÁCH TIẾP CẬN ÁP DỤNG TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
– Có rất nhiều phương pháp thẩm định giá bất động sản được áp dụng trong việc xác định giá trị của một bất động sản cụ thể, có thể kể đến như: Phương pháp so sánh, Phương pháp chiết trừ, Phương pháp chi phí, Phương pháp chiết khấu dòng tiền; Phương pháp thặng dư
5. HỒ SƠ PHÁP LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Hồ sơ thẩm định giá bất động sản là tập hợp các tài liệu và thông tin cần thiết để thực hiện quá trình thẩm định giá một tài sản bất động sản cụ thể. Danh sách các loại hồ sơ pháp lý cần chuẩn bị trước khi thẩm định giá bất động sản:
a. Hồ sơ thẩm định giá bất động sản là đất
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng.
– Quyết định bàn giao đất của cơ quan Nhà nước.
– Trích lục Bản đồ quy hoạch chi tiết (nếu có).
– Tờ khai lệ phí trước bạ.
– Giấy tờ liên quan khác.
b. Hồ sơ thẩm định giá bất động sản là đất thuê trả tiền 1 lần
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Giấy chứng nhận sở hữu công trình.
– Giấy phép xây dựng (nếu có).
– Bảng dự toán, quyết toán công trình xây dựng (nếu có).
– Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất (nếu mua lại quyền sử dụng đất/hạ tầng khu công nghiệp).
– Hợp đồng thuê đất, mua bán hạ tầng.
– Bản vẽ hiện trạng mặt bằng tổng thể công trình xây dựng (nếu có).
c. Hồ sơ thẩm định giá bất động sản là đất thuê trả tiền hàng năm
– Hợp đồng thuê đất.
– Quyết định giao đất (khi thuê đất Nhà nước).
– Hóa đơn thanh toán tiền thuê đất.
– Hóa đơn chứng từ nộp thuế thuê đất.
d. Hồ sơ thẩm định giá bất động sản là nhà ở
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhà phố, căn hộ.
– Giấy phép xây dựng (nếu có).
– Bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt.
– Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án (đối với căn hộ chung cư, condotel, officetel…).
– Trích lục Bản đồ quy hoạch chi tiết (nếu có).
– Tờ khai lệ phí trước bạ (nếu có).
– Giấy tờ liên quan khác.
e. Hồ sơ thẩm định giá bất động sản là công trình xây dựng
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
– Giấy phép xây dựng, giấy phép hoàn công.
– Giấy xác nhận công trình của UBND cấp xã, phường
– Bản vẽ thiết kế, bản vẽ hoàn công đã được phê duyệt.
– Hồ sơ dự toán (nếu có).
– Hồ sơ quyết toán (nếu có).
– Các hợp đồng thi công (nếu có).
– Biên bản nghiệm thu công trình.
– Trích lục Bản đồ quy hoạch chi tiết (nếu có).
– Giấy tờ liên quan khác.
f. Hồ sơ thẩm định giá bất động sản là dự án đầu tư
– Quyết định giao đất.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Quyết định chủ trương đầu tư.
– Chứng nhận đầu tư.
– Thuyết minh dự án.
– Bản đồ hiện trạng quy hoạch.
– Thẩm tra thiết kế cơ sở.
– Giấy phép xây dựng.
– Bản vẽ quy hoạch dự án.
– Báo cáo khả thi, tiền khả thi (nếu có).
– Giấy tờ pháp lý liên quan khác.
g. Hồ sơ thẩm định giá bất động sản thương mại và công nghiệp
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản thương mại/công nghiệp.
– Quyết định giao đất.
– Quyết định chủ trương đầu tư.
– Giấy chứng nhận đầu tư.
– Giấy phép xây dựng/hồ sơ dự án.
– Bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công, biên bản nghiệm thu.
– Giấy tờ pháp lý liên quan khác.
6. QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ANPHA VALUE
STT
Nội dung
Yêu cầu công việc
a
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu
Tiếp nhận thu thập thông của khách hàng sử dụng dịch vụ:
• Tên và địa chỉ của khách hàng.
• Thông tin về bất động sản cần thẩm định.
• Thời gian thẩm định giá.
• Chi phí thẩm định giá.
b
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
• Mục đích thẩm định giá.
• Phạm vi thẩm định giá.
• Phương pháp thẩm định giá.
• Phương pháp thu thập thông tin.
• Thời gian thẩm định giá.
• Chi phí thẩm định giá.
c
Bước 3: Thu thập thông tin
Thẩm định viên thu thập thông tin về bất động sản cần thẩm định, thị trường bất động sản và các bất động sản tương tự. Thông tin được thu thập từ các nguồn sau:
• Nguồn thứ cấp: bao gồm các báo cáo nghiên cứu thị trường, website, tạp chí…
• Nguồn thứ nhất: bao gồm thông tin từ chủ sở hữu bất động sản, các bên liên quan,…
d
Bước 4: Phân tích thông tin
Thẩm định viên phân tích thông tin thu thập được để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản
e
Bước 5: Xác định giá trị
Sử dụng các phương pháp thẩm định giá để xác định giá trị của bất động sản
f
Bước 6: Lập báo cáo thẩm định giá
Thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá bao gồm các nội dung sau:
• Mục đích thẩm định giá.
• Phạm vi thẩm định giá.
• Phương pháp thẩm định giá.
• Thông tin về bất động sản cần thẩm định.
• Thông tin về thị trường bất động sản.
• Thông tin về các bất động sản tương tự.
• Kết quả thẩm định giá.
g
Bước 7: Cung cấp báo cáo thẩm định giá
Cung cấp báo cáo thẩm định giá BĐS cho khách hàng