1. Định giá bất động sản: Vai trò quan trọng trong kinh tế – xã hội
Định giá bất động sản (BĐS) là quá trình xác định giá trị của một tài sản bất động sản dựa trên các yếu tố thị trường, pháp lý và đặc điểm vật lý của tài sản đó. Việc định giá BĐS không chỉ là công cụ hỗ trợ mua bán, chuyển nhượng mà còn là nền tảng cho các quyết định đầu tư, quản lý tài sản và các hoạt động vay vốn tín dụng.
Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu chịu nhiều tác động từ lạm phát, biến động tài chính, vai trò của việc định giá chính xác càng trở nên quan trọng. Định giá đúng không chỉ đảm bảo sự minh bạch mà còn giảm thiểu rủi ro cho các bên tham gia giao dịch.
2. Cập nhật các thông tư pháp lý liên quan năm 2024
Trong năm 2024, một số văn bản pháp luật mới và sửa đổi đã được ban hành để nâng cao hiệu quả trong hoạt động định giá BĐS tại Việt Nam. Các điểm nổi bật bao gồm:
a. Thông tư 11/2024/TT-BTC: Ban hành bởi Bộ Tài chính, thông tư này quy định rõ hơn về tiêu chuẩn thẩm định viên trong lĩnh vực định giá BĐS. Một số điểm chính:
- Tiêu chuẩn thẩm định viên: Phải có chứng chỉ hành nghề phù hợp và trải qua các khóa đào tạo bổ sung định kỳ.
- Độc lập và khách quan: Thẩm định viên phải đảm bảo không có xung đột lợi ích với các bên liên quan trong quá trình định giá.
b. Thông tư 15/2024/TT-BXD: Bộ Xây dựng ban hành thông tư này để cập nhật cách xác định giá trị đất và công trình xây dựng:
- Phương pháp định giá: Mở rộng sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) cho các dự án phát triển đô thị, thay thế cho các phương pháp truyền thống trong một số trường hợp.
- Cơ sở dữ liệu thị trường: Các tổ chức định giá phải sử dụng cơ sở dữ liệu giá đất cập nhật từ cơ quan nhà nước, đảm bảo sự đồng nhất và minh bạch.
c. Thông tư 18/2024/TT-NHNN: Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng thực hiện kiểm tra chặt chẽ giá trị BĐS trước khi cấp tín dụng, đặc biệt đối với các khoản vay lớn. Điều này nhằm hạn chế rủi ro từ việc định giá không chính xác.
3. Những vấn đề cần chú ý trong thực tiễn
Mặc dù các quy định pháp lý đang dần hoàn thiện, nhưng thực tiễn định giá BĐS tại Việt Nam vẫn đối mặt với nhiều thách thức:
- Thiếu dữ liệu chuẩn hóa: Việc thiếu cơ sở dữ liệu giá thị trường đồng bộ gây khó khăn cho các tổ chức định giá.
- Biến động giá nhanh chóng: Thị trường BĐS có thể thay đổi nhanh chóng do các yếu tố kinh tế vĩ mô hoặc chính sách địa phương.
- Đạo đức nghề nghiệp: Một số trường hợp thẩm định viên bị ảnh hưởng bởi lợi ích cá nhân, dẫn đến kết quả định giá không khách quan.
4. Giải pháp cải thiện trong tương lai
Để nâng cao chất lượng định giá BĐS, cần thực hiện một số giải pháp như sau:
- Đầu tư công nghệ: Sử dụng trí tuệ nhân tạo và phân tích dữ liệu lớn để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất và dự đoán xu hướng thị trường.
- Đào tạo chuyên sâu: Tăng cường đào tạo các thẩm định viên về kỹ năng phân tích thị trường và ứng dụng các phương pháp định giá tiên tiến.
- Tăng cường giám sát: Thiết lập cơ chế giám sát minh bạch để phát hiện và xử lý vi phạm trong hoạt động định giá.
5. Kết luận
Định giá BĐS là một lĩnh vực quan trọng, đóng vai trò không thể thiếu trong sự phát triển của thị trường BĐS và kinh tế quốc gia. Việc cập nhật các quy định pháp luật mới nhất năm 2024 không chỉ giúp tăng cường tính minh bạch, chính xác mà còn định hướng sự phát triển bền vững của thị trường này. Để đạt được hiệu quả cao hơn, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý, tổ chức định giá và các bên liên quan.